《金基研》 祁玄/作者

REITs诞生之时，就引起不少基金投资者的关注。而在近期，基础设施公募REITs被纳入了部分FOF基金的投资范围，REITs再次引起热议。与股票和债券这些投资产品不同，REITs是一种新的投资品种。

从2020年开始试点至今，公募REITs在逐渐走入大众视野后，规模不断增长。截至2023年8月4日，上交所基础设施公募REITs的市值合计645.15亿元，成交额合计为19，599万元。

作为一种新投资工具，REITs究竟是什么呢？有何特点？能给投资者带来怎样的收益？

一、REITs是贴近生活的“基建基金”

对于部分投资者而言，“REITs”这个昵称听起来或许有些“生疏”，其实与我们的生活息息相关。

REITs全称“不动产投资信托基金”，起源于20世纪60年代的美国。它通过发行收益凭证募集资金，投资于各类不动产项目，并向投资者分红。

日常出行中，高速公路、工作的办公楼、购物的商场，都可以通过REITs的形式进行包装运作。这些日常生活中接触且应用广泛的基础设施资产，都可能成为REITs持有并运营的标的。

可以说，REITs就像一种“基建基金”，它让普通投资者能够参与到这些与生活息息相关的基础设施资产中，并分享这些资产所产生的收益。

如今，REITs已经发展到全球多个国家和地区，规模超过两万亿美元。在国内，REITs也迎来了快速增长，越来越多的投资者渐渐认识和了解到REITs，而REITs也不再是遥不可及的概念，已经成为了一个贴近生活的新型投资工具，或不失为投资者资产配置的新选择。

二、不同的REITs有区别，如何分类？

除了上文举出的高速公路项目，按照底层资产的性质，REITs还有产业园项目REITs、水务REITs、新能源REITs等。而按资金的流向，REITs又可分为三类，即权益型REITs、抵押贷款型REITs和混合型REITs。

权益型REITs直接投资、持有和运营实物资产，例如投资商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等。

抵押贷款型REITs则类似于金融中介的角色，可将资金用于抵押贷款或者购买抵押贷款支持证券等。

混合型REITs则同时涉及两种以上的资产，是上述两者的综合体，能够实现投资组合的混合与多样化。

例如，高速公路REITs可以将资金分为50%的高速公路资产、20%的抵押贷款证券和30%的高速公路公司债。多元化资产可以提高REITs的收益稳定性，流动性，具备混合资产的风险平衡效应，能够更好地满足投资者的收益稳定需求和防范风险需求。

简而言之，无论是权益型REITs、抵押贷款型REITs还是混合型REITs，它们都能通过公开发行的方式吸纳投资者资金，然后购买基础设施项目的债券，以实现对项目的间接控制，获得收益。

三、REITs区别于其他基金的两个特征

从底层资产方面看，当前国内的基础设施公募REITs具有两个主要特征。

一是投资范围集中在基础设施领域。目前，国内的基础设施公募REITs，其底层资产包含了交通基础设施、能源基础设施和生态环境设施等领域，高速公路、桥梁隧道、港口码头、发电厂、新能源项目、污水处理及垃圾处理设施等，都属于REITs的投资范围。

不同类型的基础设施资产为REITs提供了不同的收益来源。例如，高速公路主要通过收取车辆通行费实现收入；产业园区既有租金和物业费这部分稳定收入，也有所投资园区升值带来的资本增值；而光伏电站的收入来源则是上网电价的电费收入。

二是强制分红。按照相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs每年至少要进行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的95%。Wind数据显示，截至2023年6月底，目前国内已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以来至少进行了1次分红，其中有9只至少进行了3次分红。

这意味着，REITs需要将大部分利润直接分发给投资者，不能任意保留收益进行再投资。相比股票灵活的分红政策，REITs的强制分红限制了管理层任意支配留存收益的可能性，是REITs收益稳定性的来源。

与其他类型的投资工具相比，REITs具有一定优势，其缺点也值得投资者注意。

在强制分红等条件下，REITs或具有比股票更稳定、更高比例的收益分配和更小的波动性。然而股票具有无限上涨空间，相较之下，REITs收益增长空间则相对有限。

与债券相比，REITs的长期收益率较高，一般高于政府债券的固定收益率。但是，债券本金保障性更高，REITs存在对底层资产价值下滑的风险，本金可能面临损失。

与基金相比，REITs直接投资具体资产，投资标的透明，投资者可以清楚知道现金流流向。但是，从另一方面看，REITs投资的资产类型较单一，其分散风险能力或不如基金。

综合来看，REITs兼具股票的收益性、债券的稳定性和基金的易入性。它打开直接参与实体资产投资的大门，适合看好基建发展前景的长期投资者。

总而言之，REITs作为一种新型的证券化投资基金，其最大的特色在于能够直接投资基础设施等实体资产。REITs不仅拓宽了基础设施建设的直接融资渠道，也为个人投资者提供了参与大型基建项目的机会。REITs降低了我们普通投资者参与基础设施项目投资的门槛，从当前情况来看，REITs或能以其独特的优势，进一步丰富投资者的投资工具。但投资者也需要注意，不同REITs的风险控制能力不同，投资前需要审慎评估。