一、REITs介绍
房地产投资信托基金（REITs）是以公司、信托的形式组织，以筹集众多投资者的资金的方式，投资于收益性房地产、房地产抵押贷款、或者为房地产行业提供融资服务，并将投资收益的绝大多数（一般为90%甚至更高）分配给投资者。REITs发行受益凭证，将不同的投资者的资金集合成一定规模的资产，投资于房地产行业，以专业化经营管理的方式获取租金收益，并向投资者派息。截至2021年 12 月全球共有 932家上市REITs，总市值约 2.5 万亿美元，美国占据半壁江山。
REITs在二级市场交易，其价格主要受到其内在价值与市场环境的影响。
内在价值：主要包含分红收益与增长收益。对分红收益而言，影响因素包括租金价格、住房空置率、股息支付比例和税收制度等；对于增值收益而言，影响因素包括房地产价格的变化。
市场环境：作为上市交易的资产，REITs价格与其他股票资产一样受到经济增长、流动性以及通货膨胀的影响。
相对于直接购买不动产，投资REITs指数具有巨大的比较优势，主要表现在以下方面。
二、MSCI US REITs指数介绍
房地产信托基金指数是以房地产信托基金为投资标的成立的，旨在反映房地产市场行情的指数。MSCI美国房地产投资信托指数（MSCI US REITs）则是市场中最具有代表性的反映美国房地产市场的指数之一。该指数投资于美国房地产信托（REITs）市场，对美国上市REITs的市值覆盖率约99%，是投资美国REITs最全面的代表性指数。指数以1994年12月30日为基日，200为基点。截至2022年3月31日，MSCI US REITs共包含133只成份REITs，总市值1.23万亿美元，平均个股市值92.81亿美元。
1.指数编制方案
从编制方案来看，全球行业分类标准（GICS）将房地产信托分为八大类，而MSCI US REITs则是从MSCI USA IMI样本空间中选取属于GICS中房地产信托的标的组成指数。具体选样方法如下：
2.指数行业与成份分布
根据编制方案，MSCI US REITs指数中共包含八种类型房地产信托基金（REITs），截至2022/3/31，Specialized REITs在指数中的权重占比最高，达到了22.95%，其次分别是Residential REITS（19.64%）、Industrial REITs（16.29%）和Retail REITs（13.75%）。前十大成份股合计权重占比41.21%。
3.指数历史走势
今年以来截至5月31日收盘，MSCI US REITs指数累计上涨17.33%，收益率优于标普500指数与沪深300指数。最近三个月MSCI US REITs指数累计上涨12.96%，表现同样好于标普500与沪深300指数。从指数的风险收益比来看，MSCI US REITs指数自2006年以来表现出了较强的波动性。
4.相对其他大类资产相关性较低
从投资的角度来看，MSCI US REITs指数与其他大类资产相关性较低，能够在资产配置组合中起到风险分散、提升组合夏普比的作用。从过去五年数据来看，MSCI US REITs指数与沪深300指数、中证全债指数的价格相关性都较低。因此，对于资产配置组合而言，配置一定比例的美国房地产指数能够对组合的风险收益比起到较好的提升作用。
三、美国房地产市场投资前景介绍
疫情冲击后货币和财政政策、供给水平、人口结构、房地产周期等多重因素推动美国房地产行业快速修复。未来美联储紧缩的货币政策预计推升抵押贷款利率的背景下，地缘政治冲突、市场对经济的担忧等因素或将导致今年抵押贷款利率上行速度有所放缓。同时，工资增长、租金高涨以及实际需置业人口需求强烈预计将使需求保持一定韧性。美国总体房屋供给预计继续缓慢增加，房地产行业供不应求局面或将持续，房价增速预计虽放缓但仍将保持偏高的水平。预计未来房地产行业将保持稳健，支持美国经济稳步发展。
1.房贷利率上升短期将促进销售量
短期而言，由于居民预期利率会继续上升，立即购房需求更加急迫，Redfin2022年的调查表明47%的买家表示会更急迫的买房如果利率超过3.5%，仅2%的买家表明会取消购买计划，因此预计房屋销售近期仍为“小阳春”。且工资上涨、租金高涨以及对于购房具有一定强烈需求的千禧一代或将支撑一定住房需求。
2.供给紧张局面预计将持续，房价增速保持较高水平
成屋库存同比虽然通常会随着房价上升而提升，但是疫情冲击后成屋库存同比始终为负数，买家供给意愿仍较低，未来预计较难提升。而新建住房供给预计会随着审批量、开工量、建造支出提升而进一步增加，新屋占房屋市场比重较低，因此供给增加预计仍将缓慢，未来房市仍将处于供给紧张的局面。
由于供给增加缓慢，需求仍存在一定韧性，预计供不应求局面将持续。同时美联储加息与缩表对房价的抑制作用预计较弱，因此房价增速或将有所放缓但仍将保持偏高水平。
