《老友基》陌语/作者

REITs是借鉴了国际成熟市场的经验发展而来的新基金品种，是一种不动产投资信托基金。那为什么要发展这样一个新品种？REITs有什么作用和意义呢？

推行REITs将有助于国内经济转型和金融体制改革。过去一段时间，国内业界、学术界、监管界都做出了很多探索。REITs是海外成熟资本市场的重要组成部分，在全球范围内已经发展成为独立的资产类别，是机构投资者特别是保险和养老金等“负债驱动”的长期资金投资配置的重要方向。REITs，作为期待已久的创新金融产品，已经越来越受到市场的关注。

一、什么是REITs，和其他基金产品有何不同呢？

首先来看下REITs的定义。

REITs即不动产投资信托基金。ERITs依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者，是标准化的金融产品。

简单来说，买公募REITs和买股票类似，买的都是背后的资产，不同的是股票的背后是上市公司，而公募REITs的背后是不动产。

公募REITs作为除现金、股票、债券以外的第四大大类资产配置类别，能够实现稳定分红，同时还可以分享资产升值收益，且与其他资产之间的相关性较低，具有介于股票和债券之间的风险收益属性，是流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的标准化金融产品。

既然是一种金融产品，那么公募REITs投资标的是什么呢？说到不动产，大家肯定联想到房地产，但是公募REITs并不是大家通俗所理解的房地产基金。与国际市场不同，我国不允许投资商业地产跟住宅项目，也就是说它绝对不是让大家以证券的形式来炒房。公募REITs投资标的为基础设施项目，例如收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、生物质发电项目等。

所以公募REITs运行的本质就是，将向投资者募集到的资金交给专门的机构来进行不动产的投资运营管理。不同于我们通常接触到的投资于货币、债券或者股票等标准化金融产品的普通基金，公募REITs募集到的资金是用来投资实体的，获得的收益都是这些实体项目所产生的收益，所以公募REITs要赚钱，前提是它投资的这些实体项目能赚钱。

二、公募REITs如何赚钱，产品的收益来源于哪里呢？

举个例子，假如一只公募REITs投的是收费公路项目，那就看这个高速公路一年能收多少钱。除去成本，可能有百分之九十以上的利润都会分给REITs基金持有人。所有REITs的收益都来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得。

简单来说，REITs的收益来源就是分红和交易差价，这里的现金流取决于底层资产的运营情况。根据底层资产类型的不同，公募基础设施REITs分为经营权类REITs和产权类REITs。

经营权类REITs的底层资产为经营权，如市政工程、交通设施、污染治理等。你买了这个REITs，你就拥有了这个REITs的经营权，不过没有产权。底层资产盈利主要通过日常经营、收费等方式，其可分配利润主要来源于项目的收益权，难以获得资产增值收益。

比如，你买了高速公路REITs，在经营权的期间内你就可以分享得到高速的日常经营收入，但是经营权到期后，高速公路就无偿收归国有了。所以经营类资产每年会把资产价值以现金的方式返还给你。因此，经营权类REITs更接近债权，因此其价值相对缺乏弹性。

而产权类REITs底层资产属于不动产，如仓储物流、产业园区等。你买了这个REITs就相当于这个REITs里的资产是你的，你拥有这些资产的产权，你的收益由两部分组成：除了可以获得租金收入等固定收益类的现金分派外，还可以获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显。

无论是经营类的还是产权类的REITs，在项目投入后均有强制的分红所得，这是REITs最重要的收益保障；而REITs可以在场内进行交易，价格自然是实时变动的，利用价格变动又可以获取资本利得。

总而言之，在投资门槛和收益稳定性上，首先，公募REITs面向普通公众投资者，投资的门槛低；此外，因为公募REITs投资的对象是收益比较稳定的基础设施类的资产，比如首批上市的公募REITs，投资的对象主要是产业园、高速公路之类的资产，所以预期的现金流非常稳定。

在功能上，一方面，REITs可以发挥证券市场资源配置的功能，让项目方跟资金方有更好的对接，不仅加快了投资方的资金回笼，令其能够及早投资下一个新项目，加快投资的速度，提升投资的效率，也能缓解近年来比较受关注的地方政府债务问题；另一方面，REITs还可以把基础设施的优质资产，从原来只能是一些大型的基础设施单位才能享受到的一些不动产项目的收益，变为让我们广大的普通投资者也能分享得到的长期稳定的现金流回报。