REITs的国际之旅

REITs最早诞生于美国20世纪60年代初,经历了60年的发展，美国已成为全球最为成熟的REITs市场。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本。

2003年7月30日香港证券及期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，为香港REITs的发展提供了法律基础。2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，开启了国内公募REITs新篇章，标志着国内公募REITs正式落地。

经济文化差异铸造了不同的REITs发展模式和成果，一起走进不同的REITs市场，感受国际资本上的REITs是如何给经济的发展增速！

美国REITs

美国REITS以公司型为主导。美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式。

直到《税收改革法案》的颁布，解除了REITs在资产运营管理方面的管制。因此REITs的结构产生了一种伞型REITs的新型结构，伞型REITs一经推出，便在美国得到了广泛的应用和发展，至今也成为美国REITs产品的主流结构。

日本REITs

上世纪90年代，日本提振地产需求，选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。由于日本REIT所具有的税率优惠等原因，日本REITs逐渐受到机构投资者的青睐。投资对象也由单一的写字楼物业扩展到酒店、物流设施等，市场规模迅速扩容。

日本REIT的诞生不仅解决了日本房地产不良资产的问题，还促进了房地产投资市场的发展。从中长期来看，拥有专业化的物业运营管理以及资本运作，日本REITs可以通过制度完善来实现稳定的可持续增长。

新加坡REITs

新加坡的REITs与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场最为国际化，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，其中位于马来西亚、中国、印尼的物业也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

在2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明的措施，在受到该措施的刺激下，新加坡第一只房地产信托基金在2002年7月上市，并在此后新加坡不断刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下，新加坡REITs市场的竞争力及规模不断增长。

中国-香港REITs

香港 REITs的制度设计既借鉴美国、新加坡等国的成熟经验，又结合自身金融和房地产市场的现状，通过颁布的《房地产投资信托基金守则》对 香港 REITs 的设立条件、组织结构、投资范围、利润分配等方面进行规定和约束，为香港REITs的持续健康发展奠定了制度基础。

香港REITs采用基金管理机构、托管机构高度独立的契约型模式，具有信托所有权与利益分离、信托财产独立的特点。REITs在香港市场的成功，香港证监会表示，今后香港REITs市场有巨大增长空间。遥看未来香港的房地产投资信托基金市场，有望进入强劲且稳定增长的阶段。

中国-内地REITs

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施公募REITs试点拉开帷幕。2021年5月17日，首批基础设施公募REITs获中国证监会注册核准，作为一个崭新的投资品种，公募REITs受到了来自各方的高度关注。

公告显示，博时招商蛇口产业园REIT于6月8日正式成立，募集有效认购总户数达到28.30万户，合计募集9亿份，募集金额达到20.79亿元。

传统基建、泛基建、新基建将是未来公募REITs投资的三大方向。据悉，博时招商蛇口产业园REIT主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦。

国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。

随着万亿级的存量不动产资产被盘活，可以预见，公募REITs的出现是时代的选择，是投融资机制的重大创新，是对于支持国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革、进一步提升资本市场服务实体经济能力具有重要意义。